Galde 48. Udaberria 2025 Primavera. Pablo Carmona Pascual.-

Las masivas movilizaciones contra la especulación urbana del último año son el síntoma de un cambio en la lucha por la vivienda. En varias ciudades del Estado español se han movilizado decenas de miles de personas que culpan a los procesos de gentrificación, turistización y a las prácticas inmobiliarias rentistas de subir los precios de los alquileres y mercadear con este derecho.

La crisis financiera de 2008 trastocó para siempre el modelo propietarista de acceso a la vivienda. Ahora -15 años después-, un 6% más de hogares viven de alquiler a precios de mercado. Si en 2004 el 80% de los hogares vivían de alquiler en la actualidad esta cifra se sitúa en el 73,6%, todo según las cifras de la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el INE.

¿Qué ha pasado entonces con la vieja sociedad de propietarios? Las sucesivas crisis económicas: la crisis financiera de 2008, la provocada por la COVID-19 y la posterior escalada de precios que incluyó la subida del euribor -índice de referencia para la compra de viviendas-, han impedido que se recuperen los niveles de propiedad de décadas pasadas. El número de hogares propietarios desciende y cada vez más sectores sociales pasan a vivir de alquiler. Pero ¿está afectando esta crisis por igual a todo el mundo?

Si nos atenemos a los datos del INE -señalados más arriba- podremos ver algunos elementos llamativos. El primero de ellos, que solo el 27% de los menores de 30 años viven en régimen de propiedad, cuando en el año 2007 esa cifra estaba por encima del 58%. El segundo, que todavía en 2024, el 79% de los hogares españoles eran propietarios de sus casas, mientras que en el caso de hogares extranjeros no europeos esta cifra era del 23,9%.

Se observa aquí que la propiedad inmobiliaria ha marcado una separación clara entre las personas españolas con respecto a las nacidas en otros países no europeos. También lo ha hecho en el caso de las personas más jóvenes, sobre todo las nacidas a partir de 1994 y -con menor intensidad- entre las mujeres. Los hogares con mujeres como persona de referencia viven en régimen de propiedad en un 2% menos de los casos que los hogares encabezados por varones.

Tres perfiles inquilinos.

La conclusión que podemos extraer de aquí es que -en el conjunto del Estado- hay un nuevo perfil de población inquilina que acompaña al desplazamiento que ha sufrido el mercado de la vivienda hacia el alquiler. Un desplazamiento que estaría siendo protagonizado -como hemos visto arriba- por los hogares compuestos por jóvenes y menores de 40 años nacidos en países no europeos. Muchos de ellos además, con mujeres a su frente. Pero en general la gente joven y migrante es la que engrosa este nuevo mercado del alquiler.

En un retrato rápido de los perfiles inquilinos vemos como un 43,4% de los hogares que viven de alquiler a precio de mercado no pueden irse una semana de vacaciones durante el año, otro 57% no puede afrontar gastos imprevistos y un 25% ha sufrido algún tipo de retraso en los pagos del alquiler en el último año.

Si cruzamos estos datos con los perfiles de renta de estos mismos inquilinos, veremos que el problema de asequibilidad de los alquileres se concentra en los hogares ubicados en el rango que va del 30 al 40% de la población inquilina con menos ingresos. Un problema de asequibilidad que se concreta en que entre el 30% y el 40% de los hogares que viven de alquiler pagan más del 30% de sus ingresos en concepto de renta y gastos de suministros de sus viviendas, poniendo en peligro otras necesidades básicas o haciendo muy difícil llegar a final de mes.

De aquí podemos extraer dos reflexiones básicas. La primera, que en el mercado del alquiler han aparecido nuevos sectores sociales  inquilinos de clase media, cuyo principal problema se centra en la incertidumbre de vivir con contratos demasiado cortos y la presión de los precios. La segunda, que ya hay un porcentaje alto de hogares que viven de alquiler -que podríamos cifrar hasta en un 40%-, que ven comprometida seriamente su economía a causa de estos precios.

Incluso, si vamos más allá, de esta segunda figura inquilina podríamos perfilar una tercera. Se trata de aquella que ya no puede alquilar una vivienda completa y tiene que buscar alternativas de alquiler por habitaciones, donde habitaría desde una persona sola hasta una familia al completo. En estos casos, el acceso a la vivienda se produce por medio del subarriendo, el hacinamiento e incluso la ocupación de viviendas vacías, las modalidades más desconocidas y con menos datos estadísticos del conjunto del mercado.

Inquilinos de clase media, inquilinos precarios e inquilinos por habitaciones serían las tres figuras que habitarían este creciente mercado del alquiler. Y, por tentativas que parezcan, reflejan también la diversidad de sujetos y problemáticas que componen esta creciente realidad.

De caseros y rentistas.

Volvamos ahora a las cifras globales. En el conjunto del Estado hay en torno a 3 millones de viviendas alquiladas. De estas, casi un millón y medio entrarían en los parámetros de precariedad señalados más arriba. Sin embargo, el denominado problema de la vivienda sigue sin atisbo de solución por medio de intervenciones institucionales. Pero ¿por qué sucede esto?

Ensayaremos aquí algunos factores. Sin duda, que todavía el 76% de los hogares vivan en régimen de propiedad es uno de ellos. Y que el problema se concentre en hogares de personas nacidas fuera de la Unión Europea, también nos ofrece pistas.

Por grueso que parezca el problema que enfrentamos, se detectan claramente dos polos, el de una mayoría propietaria que observa el problema de la vivienda desde los parámetros de integración de las clases medias nativas (y propietarias). Del otro, el de los sectores inquilinos migrantes y precarios que han quedado fuera del viejo modelo de vivienda en propiedad. Pero sin duda, lo más significante de todo ello es que -en la mayoría de los casos- un sector extrae rentas del otro.

Normalmente se piensa que este juego rentista se disputa entre dos sectores, los inquilinos y las grandes empresas rentistas como son los Fondos de inversión, SOCIMIs y todos sus sistemas de gestión, incluso de los bancos. Pero la realidad es que -de una manera u otra- los caseros se parecen más al viejo rentista de clase media y alta que al de un magnate de Blackstone. Un hecho que tiene serias consecuencias políticas.

Veamos una sola cifra. En el año 2022 fueron declaradas ante Hacienda por propietarios particulares más de 2,3 millones de viviendas alquiladas. Existe consenso en que no más del 10% del mercado de alquiler residencial está en manos de grandes actores empresariales e institucionales (aquí entran las empresas públicas de vivienda y la SAREB). El dato principal es claro, en el Estado español existen como mínimo 2,5 millones de personas que reciben algún tipo de renta por alquilar una vivienda.

Mantener los precios de los activos

En este juego de propiedades y rentas hay un solo objetivo, acrecentar el valor de los activos inmobiliarios. Si recurrimos al Banco de España (BdE) en su Informe de la situación financiera de las familias de 2024, podremos cuantificarlo. Según el BdE, el patrimonio inmobiliario en manos de las familias españolas está valorado en más de 6,2 billones de euros (3,8 veces el PIB español). Esta cifra es la clave de bóveda de buena parte de nuestro mercado inmobiliario. Por eso se debe entender que la lucha de las administraciones públicas por mantener los márgenes de rentabilidad de este mercado no solo busca satisfacer las cuentas de resultados de grandes compañías inversoras, sino que busca apuntalar el valor de los activos inmobiliarios de los más de 14 millones de hogares españoles que tienen una vivienda (o más) en propiedad.

Así, los crecientes precios de las viviendas tanto en el mercado de compra-venta como en el del alquiler tienen que ver con esta dinámica. Se busca así que los amplios sectores propietarios tengan en su cartera valores inmobiliarios seguros y protegidos fiscal mente, pues de ello depende la efectividad de los principales mecanismos de ahorro e inversión de las familias de clase media del país.

La conclusión a la que se llega es que las dinámicas rentistas y de especulación inmobiliaria son parte medular de la economía política de nuestro país. Sin ellas, la riqueza nominal de buena parte de la población se iría al traste y con ella los ahorros, la capacidad de endeudamiento, los sistemas de herencia y las inversiones que permiten la reproducción de las lógicas financieras de la sociedad de clases medias y su sistema político.

Pablo Carmona Pascual. Es Doctor en Historia Contemporánea por la UCM, miembro de la revista Zona de Estrategia y de la PAH Vallekas. Es autor del libro:
La democracia de propietarios. Fondos de inversión, rentismo popular y la lucha por la vivienda. (Traficantes de Sueños, 2022).