Galde 48. Udaberria 2025 Primavera. Francisco López Groh.-
En la última década se ha producido un cambio estructural en el sector de la vivienda como activo, mercado y bien de uso. La manifestación más dramática de esta transformación es la dificultad de acceso a la vivienda, que tiene su reflejo en un descenso sostenido en las tasas de propiedad, y un incremento sin precedentes de los precios de del alquiler, lo que llamamos, de forma un tanto vaga, crisis de vivienda. Este cambio se encuadra en dos componentes clave:
a) La “preferencia inmobiliaria” de la inversión financiera, que ha atraído, de forma masiva hacia el sector vivienda una auténtica montaña de dinero procedente de fondos de inversión, de pensiones, inversores particulares… debido al diferencial riesgo/beneficio del sector inmobiliario frente a otras alternativas de inversión (bonos, acciones…) en un contexto de estancamiento de la rentabilidad del capital en la economía real.
b) El aumento de la precariedad laboral y el estancamiento de los salarios, que ha aumentado el coste relativo de la vivienda para los hogares, en particular los de bajos ingresos, incapaces de acceder al mercado de propiedad y con una presión cada vez mayor del coste del alquiler en relación a sus ingresos;
La avalancha de inversiones globales y locales en inmuebles, el incremento del valor de los activos inmobiliarios, el crecimiento de la actividad de Promover para Alquilar (PpA) y Comprar para alquilar (CpA), refleja una corriente global de preferencia inversora hacia la obtención de rentas que está en el fondo de la crisis de vivienda.
La inversión masiva en activos inmobiliarios implica que el incremento del valor de la vivienda se haya convertido en una base fundamental de la acumulación del capital, afectando de forma decisiva a la estratificación social y la desigualdad. Un “capitalismo rentista” en el que la búsqueda de rentas es un mecanismo clave de la acumulación y concentración de la riqueza.
Esta situación ha afectado de forma diferencial a distintos colectivos y clases sociales, ganadores y perdedores de la crisis de vivienda. En primer lugar a los jóvenes: hasta la crisis de la burbuja inmobiliaria la tasa de propiedad de vivienda (fundamentalmente hipotecada) entre la población de hasta 35 años se mantuvo relativamente estable, oscilando entre el 65% y el 70% (Encuesta Financiera de las Familias, Banco de España) pero en apenas una década se desplomó hasta reducirse a un 32% (2020). Es lo que la literatura académica ha llamado generación alquiler (generation rent) que podríamos enfrentar a la generación de la burbuja de crédito hipotecario de la década del 2000.
La generación alquiler se presenta a menudo como un problema exclusivo de los jóvenes, especialmente en los medios de comunicación, pero aunque este
problema afecta particularmente a las generaciones más jóvenes, concierne fundamentalmente a las capas de bajos ingresos, en especial a los emigrantes pero también a las mujeres, que históricamente han acumulado menos riqueza y tienen condiciones laborales más precarias. De hecho, en el grupo del 20% de las familias de inferior nivel de renta, la tasa de vivienda en propiedad ha caído del 71% en 2008 al 55% en 2020.
Ryan Collins calificó esta situación de forma brillante en el título de un artículo sobre el mercado de vivienda en Australia: Cuando las casas dan más ingresos que el trabajo (When home searn more tan jobs)[1] un escenario en el que las viviendas en las grandes ciudades del Norte Global se revalorizan mucho más en un año que lo que los asalariados de clase media y baja pueden ahorrar de sus salarios.
Esta transformación obliga a preguntarse en qué medida y forma la combinación de nuevos patrones de propiedad, la rápida inflación del valor y peso de los activos (especialmente inmobiliarios) y una arraigada represión salarial han creado una nueva y compleja dinámica de estratificación social y en consecuencia una nueva configuración de las clases sociales.
La tesis que soporta esta transformación es que no es (sólo) el nivel de ingresos y las relaciones laborales lo que define la posición de clase, sino de dónde proceden los ingresos (salarios vs rentas…) y qué formas adoptan. En el capitalismo rentista la asignación a una clase exclusivamente a través de los niveles de ingresos derivados del trabajo (parte de los cuales son además rentas) parece limitada.
En el capitalismo actual clase y desigualdad están íntimamente ligadas a la propiedad y la transmisión de activos, fundamentalmente de vivienda. Y aunque también influyen en la segmentación social los activos generadores de renta de las empresas, la posición que ocupan los hogares en relación con dichos activos influye considerablemente en sus ingresos y en sus intereses de clase. Los hogares patrimonializados de las economías avanzadas invierten en vivienda como un activo financiero/rentista, beneficiándose ya sea del incremento del precio de sus activos con ganancias de capital de forma parásita o de las rentas en aumento obtenidas de las viviendas en alquiler.
Lo que se denomina rentismo es por tanto un fenómeno con diferentes modelos de extracción en diferentes sectores y clases sociales.
En esta estratificación, el grupo superior, formado por las elites propietarias, no sólo incrementa sus ingresos a través de la desigualdad salarial, sino que obtiene una parte cada vez mayor de los mismos por rentas. Son los “ganadores” más evidentes de esta crisis: inversores individuales e institucionales, locales y globales, family offices (ricos), fondos de inversión, fondos de pensiones o soberanos…
En el extremo opuesto se sitúan aquellos sin activos (proletarios, trabajadores) en régimen de alquiler, que no tienen ingresos en concepto de rentas y que pagan cada vez más en concepto de alquiler a las clases superiores. Estos son los “perdedores” de esta economía rentista, doblemente castigados por la extracción de plusvalía y renta.
Este modelo de economía de activos y rentas “arrastra” además a unas capas medias o medio-bajas ganadoras en cierta medida de esta situación, y cuya sustentabilidad económica depende en no pocos casos de las rentas procedentes de los ingresos por alquiler de viviendas, de forma que su impacto sobre las condiciones macroeconómicas (y políticas) del mercado de vivienda son decisivas.[2]
El debate sobre el alcance, intereses y comportamiento de este bloque de pequeños propietarios y las contestadas (y no bien aclaradas) proporciones de la población “rentista” discutidas en diversos informes han sido un tema de controversia en el debate sobre políticas de vivienda y del mercado de alquiler.
En ese sentido la cuestión del alcance de la población rentista no es trivial. Si bien es cierto el peso creciente que están adquiriendo los inversores institucionales (como muestran los estudios del IDRA, Instituto de Investigación Urbana de Barcelona[3]) hay una parte importante de la sociedad, amplia pero no bien contabilizada, que tiene ingresos por alquiler y que, dadas las condiciones vigentes del mercado de trabajo y la inseguridad estructural del capitalismo actual, dependen de forma decisiva de ellos, lo que plantea la cuestión de cuál es su posición en el conflicto de clase de la crisis de vivienda y en consecuencia cuáles son sus intereses políticos.
En cierto modo, el desconcierto, el balbuceo y la falta de implementación de medidas radicales en la crisis de vivienda procede de la deficiente identificación de este grupo de pequeños propietarios rentistas y de sus intereses, en parte convergentes y en parte en conflicto con los de los grandes inversores.
La división entre grandes y pequeños tenedores a la hora de la definición de políticas de intervención en el mercado de vivienda es una muestra de la falta de consideración teórica y empírica acerca del papel de este bloque de pequeños propietarios de capas medias y bajas en el soporte de las condiciones que producen la actual crisis de acceso.
Notas.-
- University College London.Ryan-Collins, J. y Murray, C. (2020) https://www.ucl.ac.uk/bartlett/public-purpose/publications/2020/jul/when-homes-earn-more-jobs-rentierization-australian-housing-market ↑
- Pikkety, en El capital en El Siglo XXI señalaba que Francia es una sociedad de petits rentiers, constatando que el “hiperpatrimonialismo” del siglo XIX había dado paso a una forma menos extrema de sociedad rentista, pasando de una sociedad con un pequeño número de rentistas muy ricos a una con un número mucho mayor de rentistas menos ricos. ↑
- IDRA: ¿Qué impacto tienen las inmobiliarias en el mercado de alquiler y en nuestras ciudades?https://idrabcn.com/es/publicacion/informe_immobiliarias/ ↑
