Galde 48. Udaberria 2025 Primavera. Kike Antolín.-
A la hora de abordar el tema de los alquileres de corta duración o de temporada, nos encontramos con un escenario muy diverso, tanto entre ciudades como por comunidades autónomas. A continuación, se pasa a describir algunas ideas centrales, resultado del proceso de un proyecto de investigación que se está llevando a cabo en el Departamento de Sociología de la UPV/EHU sobre los pisos turísticos y las estructuras de los alquileres de la vivienda.
- No hay turistificación de la ciudad.
Una de las fuentes de ingresos más importantes para el renacimiento urbano pasa por desarrollar el sector turístico. Este renacer supone vender la ciudad como un escenario atractivo. A partir de la década del dos mil, aparece una nueva demanda turística, que no está centrada solo en sol y playa (turismo tradicional), sino que demanda nuevas cosas; demanda cultural (visitas a museos), descubre la relevancia de la gastronomía, o vinculada a grandes eventos (festivales de música, actos deportivos…). Gran parte de este fenómeno se empieza a desarrollar especialmente después de covid-19. Aparece una nueva demanda de turista formada por una clase media que viene en familia o en grupo y reduce su nivel de gasto alquilando un piso turístico (se hacen la comida, el desayuno…). Evitan alojarse en hoteles (tienen que pagar por el desayuno, comida, alojamiento…), sale demasiado caro. Esta nueva demanda se cubre con los pisos turísticos.
En este escenario, en el que hay que vender la ciudad, se seleccionan aquellas partes de la misma (normalmente localizadas en el área central de la misma) que puedan resultar más atractivas para la nueva demanda turística. Suelen ser los cascos viejos (vinculados con la ciudad primigenia) y los ensanches (se da una arquitectura de calidad, que refleja la evolución de las elites urbanas). Entorno a ellos es donde se localizan los pisos turísticos (Gros, el Antiguo, Abando, Indautxu, los Cascos Viejos de Bilbao y Donostia/S. Sebastián,…). Importantes partes de la ciudad se quedan al margen, aunque tengan un componente histórico importante: por ejemplo, en Bilbao, el movimiento obrero localizado en el barrio de San Francisco y su relevancia para entender la evolución de la ciudad.
Una de las cosas que llama la atención cuando se analizan los pisos turísticos en Bilbao, y Donostia/S. Sebastián, (donde se da la mayor concentración del País Vasco) y se analizan sus pautas de localización, son las características socioeconómicas de los barrios donde se asientan. Son los casos de Abando, Indautxu y el Casco Viejo, los dos primeros con las rentas más alta de Bilbao o en el caso de Donostia /S. Sebastián, son los barrios de Centro, Antiguo y Gros. Son todos ellos están por encima de la renta familiar media de la ciudad.
Este nuevo fenómeno solo afecta a determinadas partes de la ciudad, la mayoría de esta se mueve al margen de este proceso de turistificación.
2. ¿Qué es un piso turístico?
A la hora de abordar el debate de los alquileres ocasionales o temporales tenemos que tener en cuenta una serie de cuestiones previas:
2.1. ¿Qué entendemos por piso turístico?, ¿qué estamos analizando? El problema de obtención de datos a través de las plataformas. Un límite importante es que cuando se analizan los datos a través de las diversas plataformas inmobiliarias (Air DNA, Inside Airbn…) aparecen una serie de problemas. Las plataformas, en muchos casos, no presentan el barrio o la calle donde está la vivienda (suelen emplear el concepto de “zona”), esto genera problemas para su localización exacta. Por otra parte, no diferencian entre apartamento turístico, piso turístico, alquiler temporal…. (lo autodefine el propietario que lo oferta). Por último, tampoco aportan el precio final del alquiler que se paga, este puede variar según la demanda que tenga o la época del año. Esto genera importantes problemas con respecto a la calidad de los datos, no pudiéndolos contrastar más allá de algunos datos genéricos.
2.2. La potestad de los ayuntamientos a la hora de regularizar las licencias. Existen marcos legislativos diversos en cada comunidad autónoma a la hora de gestionar las licencias turísticas. En el caso del País Vasco, primero se registraba el piso turístico en el Gobierno Vasco, y se realiza la declaración responsable de la actividad turística ante la Administración turística de Euskadi. Posteriormente, dicho registro se envía al ayuntamiento correspondiente, para comprobar su adecuación al plan general de ordenación urbana vigente. En estos momentos, los ayuntamientos de Bilbao y Donostia/S. Sebastián tienen suspendidas las licencias pendientes por la modificación de sus respectivos Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU).
2.3. La diversidad de marcos legales de los alquileres. Uno de los problemas que existen es la diversidad de tipos de alquileres (puede haber hasta 10 tipos). Con respecto al tema que estamos tratando, nos encontramos fundamentalmente con tres tipos:
- Contratos de alquiler de vivienda de carácter temporal. En España, un contrato temporal de alquiler se refiere a alquileres de menos de un año (1 a 11 meses), es decir, alquileres de media duración. Esta modalidad es frecuentemente utilizada para alquileres vacacionales o para inquilinos que necesitan una vivienda por un período limitado, por razones relacionadas con un trabajo temporal, estudios, o transición entre viviendas permanentes.
- Contratos de alquiler de corta duración o de uso turístico, están orientados a los arrendamientos de corta duración de las viviendas destinadas a periodos vacacionales en el sector turístico. En España, no existe una norma única, porque están reguladas por la legislación turística de cada autonomía.
- Contratos de alquiler por habitaciones están pensados para aquellos arrendamientos en los que se alquila una habitación o parte una vivienda o chalet. Este tipo de alquileres no está recogido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, concretamente por los artículos 1554 y siguientes.
El problema de fondo es que en muchos casos un piso turístico no es necesariamente para turistas, hay que verlo dentro de un mercado de alquileres de corta duración o de temporada; nueve meses como piso de estudiantes, tres meses como piso turístico, luego lo oferto a inmigrantes o trabajadores temporales de paso… La característica es que puedo trabajar con unos inquilinos que están sujetos a continuos cambios (económicos y temporales) sin que legalmente tenga especiales consecuencias. Un caso paradójico puede ser el caso del barrio de S. Francisco de Bilbao, con una población en la que el 30% de la población es inmigrante, existiendo 72 pisos turísticos registrados (2024). Se aprovecha la flexibilidad de la normativa de los pisos turísticos para modificar los alquileres de la población inmigrante, modificación temporal o la posibilidad de expulsarlos de la vivienda por impago sin mayores consecuencias legales.
3.Un escenario en el que se dan soluciones parciales
En este nuevo escenario, la forma de abordar la problemática que está creada por los pisos turísticos (vinculados a alquileres ocasionales o temporales) está generando una serie de medidas por parte de la administración.
- La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. El próximo 3 de abril de 2025 es la fecha en la que llegará una importante modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. De acuerdo con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, se determina que todo propietario que quiera usar un inmueble con fines turísticos tendrá que contar con la aprobación de la comunidad de vecinos (una mayoría de tres quintos).
- Registro digital. A partir de julio del 2025 será obligatoria la inscripción de la vivienda turística en un registro en el denominado registro único de alquiler ocasional o temporal. Con ello se busca regular y controlar el mercado de los alquileres turísticos y de temporada, que afecta tanto a propietarios como a todas aquellas plataformas digitales dedicadas al alquiler vacacional en las que se anuncian este tipo de alojamientos. El objetivo, entre otros, es evitar los pisos ilegales
- Modificación de los PGOU. La suspensión cautelar de los Planes Generales de Ordenación Urbana de Donostia /S. Sebastián (septiembre del 2023), Bilbao (30 de octubre de 2024) es una de las medidas que se están tomando, para redefinir la nueva normativa que afectan a los pisos turísticos. La pregunta que se plantea, entre otras, es ¿qué se hace con las licencias otorgadas? En el caso de Bilbao, son 1078 pisos turísticos y en el caso de Donostia/S. Sebastián 1.247. De entrada, las licencias no tienen caducidad la única posibilidad es que vía Parlamento Vasco se apruebe una normativa que obligue a la revisión anual de licencias y su actualización a la normativa vigente. Este escenario va muy lento.
El problema de fondo es que con estas modificaciones no se aborda la vivienda como una necesidad básica, ¿qué sentido tiene seguirla tratando como una actividad económica?
4. Los mercados imperfectos: la rentabilidad de un piso en alquiler ocasional o temporal. ¿Quién te va a alquilar una vivienda de forma permanente?
Una de las características que tiene el mercado urbano y, en nuestro caso, el de la vivienda es que son mercados imperfectos. ¿Qué significa esto?, son mercados que no funcionan en términos de oferta y demanda, sino que hay una serie de variables como su localización (cada una es única), edificabilidad, las clasificaciones de suelo del entorno de la vivienda, la cercanía a un espacio turístico, el acceso a transporte público….estas variables determinan el precio final del alquiler de una vivienda. La creación de una normativa, por ejemplo, de alquileres para regular los pisos turísticos, genera por sí misma un mercado de posibilidades de inversión. Las reglas no las marca el mercado, sino la administración pública que es quien define el escenario.
En España, en los últimos cinco años (2019 – 2024) las ofertas de casas en alquiler permanente se han reducido un 33%, mientras que las de arrendamiento de temporada se han triplicado hasta dispararse un 232% en el mismo periodo. En el caso de San Sebastián, ha supuesto un 54%, (Idealista. Informe junio de 2024).
Por otra parte, la bajada de los arrendamientos permanentes contrasta con el incremento del 232% de oferta de los de temporada. En el caso de Donostia/ S. Sebastián (136%) y Bilbao (217%).
La adquisición de una propiedad durante un año puede ser una estrategia rentable para propietarios y propietarias debido a diversas ventajas frente al alquiler tradicional de largo plazo: a) posibilita establecer precios más bajos o bajos por día, semana o mes en función de la temporada, b) posibilita adaptarse a las variaciones del mercado c) posibilita adaptarse a las fluctuaciones del mercado, e) permite minimizar el riesgo de morosidad porque permite seleccionar los inquilinos para un periodo corto.
En este contexto, ¿quién te va a alquilar una casa de forma permanente?
5. Los alquileres de corta duración y temporales: un escenario que supone la liberalización del sector.
La nueva normativa de alquileres está generando importantes problemas. Por una parte, nos encontramos que una gran parte del alquiler de larga duración se está pasando al alquiler de corta duración o de temporada, entre otras razones por tener una mayor rentabilidad económica y mayor seguridad jurídica.
Por otra parte, una cantidad importante de viviendas de alquiler, de larga duración, se han trasladado a los pisos turísticos. La paradoja es que el modelo urbano que hemos desarrollado en las últimas décadas, el turismo juega un papel fundamental para el crecimiento de la ciudad. Dos retos quedarían pendientes.
- La capacidad de carga de la ciudad. En estos momentos encontramos una sobrecarga turística, cuando la demanda supera la capacidad de un destino para gestionar afluencias masivas. Se entiende por “capacidad de carga” el máximo de población turística que puede acceder a una ciudad sin que se produzca una degradación económica, social y de convivencia en la ciudad evitando hipotecar, futuros escenarios. Su definición y evaluación, ayudará a estructurar la ciudad: número de licencias y permisos para la construcción de hoteles, hostelería, desplazamiento y movilidad interna… Esto permitirá gestionar los planes urbanísticos de forma más coherente.
- ¿Cuál es la función que asignamos a la vivienda? La vivienda hay que definirla de nuevo como es una necesidad social básica, sobre todo cuando hay un déficit importante entre la población especialmente joven e inmigrante, ¿qué sentido tiene verla como una actividad económica?
El debate de los pisos turísticos tenemos que encuadrarlo dentro del debate de la modificación de la estructura de los alquileres de la vivienda. Tres meses como piso turístico, nueve meses como piso de estudiantes… Este nuevo escenario, supone la liberalización del sector del alquiler, los pisos turísticos solo son una parte del problema.
